作为中国房地产界的标杆性企业，万科自始至终都被锁定在聚光灯下。此前多年专注于住宅开发的万科近两年可谓动作频频—重新涉足商业地产，出海合作开发项目，收购徽商银行等，及至去年年中明确提出向“城市配套服务商”转型。而郁亮带队走访小米、腾讯等互联网公司，则彻底引爆互联网思维能否重宣传画册欧亿体育下载 构乃至颠覆房地产业的探讨。

　　但万科也在面临被超越的挑战。2013年，万科虽以1709亿元的销售额，连续6年位居榜首，但与身后的绿地、万达等的差距却是逐年缩小。尤其是当万科将今年的销售目标定为保守的2000亿元，远低于近年增长迅猛的万达、绿地都为2400亿元的目标时，业界纷纷预测，或许明年就是万科“老大”退位之时。

　　万科似乎另有所图。“被超过没有关系，真的不在乎这个事情了。”万科总裁郁亮在万科2013年业绩发布会上说，对于已经进入下半场的内地房企而言，再以规模来判断，只能是规模越大越危险。郁以自己女儿的成长举例，“青春期前，我用一年长了几公分来证明我女儿确实成长了，没白养她。过了青春期，个子不再长了，但心智更成熟，力量更强大，能为自己和社会承担更多责任，是不是更好？”

　　这一系列眼花缭乱的新举措和新思维，的确超越了过去房地产企业单纯拿地开发、建房、销售的常规逻辑。2014年恰是万科成立30周年，步入而立之年的万科真的不在乎规模了吗？下一步将向何处去？

　　从被动到主动

　　众所周知，在过去的30年里，万科曾先后介入过超市、矿泉水、影视等领域，也曾开发过商业地产和写字楼，但最终王石剥离了这一切，用住宅专业化、规模化这一路径实现了万科的超速发展。然而随着中国房地产市场的政策和基础环境发生了巨大变化，单一住宅开发的模式困境逐渐显现。　

　　“万科做商业最开始的确属于被动型。”商业地产服务商RET睿意德执行董事张家鹏对记者表示。在他看来，在土地公开招拍挂、地价相对合理的年代，万科依靠强大的品牌、多元的融资通道可以快速扩张，但现在招拍挂市场正在发生变化，尤其是一线土地市场地价高企，非万科所能容易获取。另一方面，地方政府出于城市经营需求，在出让土地时已经更多采取盘活存量、城市更新的方式，要求开发商具备商业物业、产业开发的综合经营能力。

　　“楼面价都超过一万六了，拿了未来怎么开发？”2014年1月初，北京万科总经理毛大庆在去到北京大兴某地块的招拍挂后，无奈地对记者表示。认清这种形势后，在郁亮主导下，万科从2011年开始谨慎向商业转型。曾经极力反对万科多元化的王石也不再像早先那样坚持，王、郁在内的管理层逐渐达成一致—向城市配套服务商转型。

　　转型的首要一步就是重新涉足商业。2013年年初，万科正式组建了商用地产管理部，由集团执行副总裁毛大庆主管。毛此前长期供职于以商业项目运营见长的新加坡开发商凯德置地。

　　以“家”为中心的300米生活圈逐渐被确定为万科的商业范围。去年年中，继自营的第五食堂和幸福街市菜市场后，北京万科陆续启动了银行、超市、药店、洗衣店等社区商业配套，这6种商业类型被万科内部戏称为社区商业的“五菜一汤”。2013年12月26日，万科正式提出“5S服务”的概念，围绕居住、购物、度假、办公、文化五大方面，从“房屋建造销售商”转型“城市配套服务商”。在此之前，万科还以30亿港元入股徽商银行。万科称，入股的目的是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，尤其是社区金融服务上的需求。

　　毛大庆表示，万科的商业项目将着重体现在给业主归属感，品类包括书店、服装店、洗衣店、健身房、咖啡店、花店等。换句话说，万科希望把整个社区商业变成社区居民的大客厅。就商业项目的产品形态而言，目前万科已经明确清楚梳理出三条产品线：以小社区小商铺为主的“邻里家”系列，以村落、街区形式出现的“生活广场”系列和大型综合体“万科广场”系列。

　　“万科的探索都会比较谨慎，试点成功之后才会进行更大规模的推广。”万科物业深圳第五食堂餐饮中心负责人蒙珂对记者介绍说，第五食堂自2010年在杭州万科良渚文化村推出后，深受广大业主和居民欢迎，深圳、上海、北京等万科项目相继效仿创办。为做好第五食堂，万科引进了专门的“机器人大厨”—自动炒菜机，为在效率、味道、标准化之间达到平衡，还吸纳了不少餐饮连锁的人才。

　　“在社区商业这块，我们会考虑由原来的半承包变为完全承包，放权给员工来经营。”毛大庆表示，社区商业重在做配套服务，菜品统一定价，是非盈利性质，所以不可能承包给业主去做。在他看来，商业地产有两种套路，即卖了再管或卖了不管，万科商业将在形态上向太古学习，运营上则向凯德学习其资本化的经验。

　　“用互联网来武装我们的话，传统行业将会获得更多的机会。”郁亮认为现在互联网发展迅速，传统行业必须因应新发展去调整结构。实际上，万科已经在利用互联网盘活房产物业累积的大量社区用户，利用电商手段刺激社区消费。万科在去年“双十一”正式推出针对万科业主的“住哪儿”手机客户端，功能包括物业申请报修、曝光、投诉等，还能对周边商家进行打分。“万科其实要想从物管方面抓住业主的心，所提供的服务又比较有保障。”万科物业创始人、深圳之平物业发展有限公司董事长陈之平对记者分析道，房地产行业现在想要借鉴互联网思维，普遍都是想盘活业主资源。

　　“万科转型城市配套服务商是发展的必然逻辑。”王石认为，住宅开发中本身就要求6%至8%用于配套的学校、商场甚至酒店，很多城市旧项目的改造本身需要的配套会更多。同时，由于品牌效应，很多城市也希望万科承接诸如博物馆这样的项目。据业内分析，万科下一步的商业模式或将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式如出一辙，将产业链的上下游全线打通，利用万科充沛的金融资源为其提供服务，锁定供应商和业主，以获得更高的利润。

　　轻资产 重运营

　　万科为何加快向商业转型步伐，究其原因在于单纯地产开发的利润率在不断下降。由于土地价格不断上涨，以及房价受调控影响，过去几年房地产行业平均利润率一直在下降。据统计，2013年万科的结算均价为每平方米1.01万元，较2012年下降4.3%；毛利率和净利率较2012年也都有不同程度的下降。

　　“小股操盘”模式便是万科想要提升利润率的方法之一。即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。这意味着，在同等资产规模下，万科可以支持更大的经营规模，同时获得更大的市场份额。

　　过去，万科与其他开发商的合作多是占一半以上股份，所费资金较多。转型“小股操盘”后，万科只占小股份，输出管理和品牌。郁亮表示，以后万科会“轻资产、重运营”，一部分收入将来自于资产管理。万科近日与福州泰禾房地产开发有限公司的合作，便是“小股操盘”模式的一个典型案例。除此之外，万科也希望未来能以深圳前海企业公馆BOT项目模式更多与政府合作，承接项目。

　　随着国内房产市场利润空间的不断压缩，不少中国房企大鳄纷纷“出海”寻找新的商机，万科亦不例外。2013年是万科“出海”的元年，通过和当地知名开发商合作的方式，万科先后进入香港、美国、新加坡市场。2013年1月万科和新世界合作开发香港荃湾项目，万科占股20%。随后，其与铁狮门公司合作，开发美国旧金山Lumina项目；还与吉宝置业有限公司合作，开发新加坡林曦阁（The Glades）项目。在2014年的计划中，万科已确定的项目还有与RFR、汉斯开发列克星敦大道610号项目等。

　　值得一提的是，万科“出海”并非抄底。郁亮表示，他们主要借鉴经验、请进机构，以及为中国投资者提供一个海外置业渠道。事实上，“小股操盘”就是向万科的海外合作伙伴之一的铁狮门学习的。在房地产开发领域，美国铁狮门公司以小股操盘的房地产开发和运营管理模式见长，它也是美国最大的商业地产公司。

　　当然，对于王石一直推动的住宅产业化，万科也并未搁置。3月25日，北京万科与北京住总旗下的住总实业投资控股有限公司、北京市住宅建筑欧亿体育下载 研究院有限公司签署合作协议，将在顺义天竺投资建设一个住宅产业化产学研基地，总投资额约1.1亿元。

　　“住宅产业化肯定是大趋势，我们研发的PC（预制混凝土构件）预制化率已达到60%至70%，但因为成本和利润原因，目前建设过程中一般达到30%左右，未来会随着市场成熟度提高才逐步大规模应用。”万科建筑研究中心副总经理时宇对记者说。王石此前曾表示，当规模发展完成以后，还需要完成质量体系的建设。按照王石的构想，在2015年完成装修房和住宅工厂化质量体系的建设后，万科今后的增长才会更加稳定。

　　从2011年进入中国至今，iRobot在中国拥有近500个零售点，同时在天猫和京东等电子商务平台上销售产品。iRobot机器人集中于中高端市场，产品售价从2000多元到6000多元人民币不等，相比大多数国产的机器人1000以下价格贵出不少。但高定价并没吓住所有消费者，Weinstein透露，2013年，iRobot在中国市场销量增长超过了三倍。

　　不过，就算是家用机器人行业的老大，iRobot也面临着一个尴尬的问题：虽然潜力巨大且市场增长迅速，但这个行业仍然处于高投入低产出的阶段，产品的市场推广难度超乎想象。根据iRobot的财报显示，其2012年在市场营销上投入较2011年同比增长22%，但当年营收下降6%。此外，难以和高科技企业的身份匹配的是，iRobot的净利润率仅与国内普通家电企业差不多，均在5%左右。

　　实际上，家用清洁机器人市场远没有被完全地开发出来。即使是在相对成熟的美国市场，从2002年全球首台扫地机器人上市至今，扫地机器人在美国家庭渗透率也只有16%，在中国这个数字更低，仅仅只有0.4%。家电行业分析师梁振鹏表示，中国市场目标人群很少，产品价格高是造成推广艰难的重要原因。虽然智能家电行业的市场增速很快，但真正被普遍接受还需要一个过程，市场爆发期最快也要3到5年之后才会到来。

　　Weinstein并不讳言这样的情况：“我坐飞机的时候还常被人问起，Roomba（真空吸尘机器人）真的可以完全代替人的工作吗？”Weinstein一边摊手一边这样说道，“iRobot很清楚自己在技术上没有问题，但是在任何市场，最大挑战永远是，如何让更多人了解我们的产品，因为我们有这个信心，一旦他们用过之后，就会认可我们的产品。”

　　显然，让消费者真正了解家用机器人，仍然是iRobot最需要做的事情。

　　本文经许可，转载自《环球企业家》。