虚惊一场(第1页)
直到2013年年底,国内一些开发商还在偷着乐。他们大都布局了一二线的重点城市,并在去年难得的好年景里猛赚了一把。他们仍然相信,那里的繁荣还会持续下去。支撑这一判断的理由简直就像一个完美的闭环—在旺盛刚需推动下,政府卖地还债动能不减,广告海报欧亿体育下载 公司土地稀缺更会助燃房价。
在这种情况下,发生在农历新年之后的杭州两个楼盘降价事件无异于一盆冷水。在地产业,杭州楼市的地位至关重要,它甚至一度是一线城市房价上涨的领衔者。紧接着,常州等重点城市也传出了楼盘降价的消息,再加上一直萎靡不振的三四线楼市,这一切让前路变得迷茫,楼市拐点论重出江湖。
中金公司研究部副总经理、房地产行业分析师张宇认为,杭州楼市降价主要归因于供应量过大。他对记者表示,在2013年下半年,中金房地产研究小组根据相关公开数据,对全国40个城市,包括北京、上海、杭州等一二线重点城市进行了一番调研,最后将它们分成了三类:低估、平衡和过剩。杭州便属于“过剩”评级。此外,还有沈阳、无锡、西安和南宁等城市也属于这一评级。
新城控股董事长王振华则选择了实地调查杭州楼市的方式。他告诉记者,杭州楼盘降价只是个别开发商甩尾盘的走量行为,并没有出现集体降价的现象。王认为,这几年杭州房价已经调整到了一个正常水平,加上土地稀缺因素,再向下跌的空间不大。2013年,新城控股在杭州共拿了三块地,王并未觉得存在供大于求的现象。
实际上,拐点论曾在2008年和2012年都拥有大批的拥趸。不过紧随其后的房价大涨压倒了一切,甚至分别刷新了当时多项历史记录。20多年来,国内房地产市场从未经历过一次像样的大跌或调整,这多少有些不同寻常,也让这段时间楼市的波动备受瞩目。
短期因素发力
毫无疑问,分化是目前国内楼市的一个关键词。在过去的一两年里,一二线重点城市和三四线城市已经展示出了截然不同的冷热度。以北京为例,过去一年里,这里的二手房价格同比上涨了22.1%,仅低于2010年的涨幅。而在三四线城市,一些地区的房价甚至在过去20多个月都处于下跌通道。到了2014年初,这种分化开始向上传递,以前属于同一集团军的重点城市也开始慢慢分裂,北上广的房价依然在上涨,而以杭州为代表其他的城市则呈现出疲态。
不过,短期内依然看不出能够导致楼市整体大跌的因素。从拿地成本来看,自2012年以来,土地价格一路飙升。尤其在一些重点城市,由于从三四线回归的开发商竞相逐地,将地价推高到难以置信的地步。北京住宅类土地成交楼面价在2013年同比增长了48.6%。王振华认为,土地成本制约了房价下行的空间。他表示,每个开发商几乎都带着每年15%左右的增长预期来测算自己的销售价格,如果以2013年下半年的土地成本按静态指标销售,肯定会亏损。“不涨不可能。”王说。
有意思的是,当下全球最好房子的定价权都掌握在富人手里。近期,英国伦敦推出了一个新盘,销售的第一站选在了香港,第二站是上海,第三站是新加坡。如果将北京和上海放在全球背景下,它们位于核心区的房价其实并不算高。张宇说,北京CBD的房价大约在一万多美元/平方米左右,但在纽约、东京、伦敦和香港的核心区域的房价都在1.5万美元/平方米以上。即便是在印度孟买这种人口众多的发展中国家的城市,它的核心区房价也达到了一万美元/平方米的水平。北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝对记者表示,北京等一线城市拥有众多独一无二的资源,房价几乎没有任何风险。他表示,“2008年的金融风暴让美国很多地方的房价跌得非常狠,但唯独纽约没有跌。”张宇类比北京相对于全国的位置,“就相当于北京的银泰中心”。
但这毕竟是个案,中国地产整体失衡现象还是较为突出。在一些重点城市的远郊,那里的房价高得离谱。如果计算一下核心区和周边房价的比值,国内一些城市都要以较小的倍数远超东京等城市的平均水平。“我们的泡沫其实都在周边,过去我们一直都在摊大饼式地发展,饼摊到的地方涨得最快。”张宇说,“如果房价哪一天会破,也会是从外围。”
有时开发商的推盘周期也会和需求变化错位而行。一般开发商看到一定的市场需求就会加速拿地开发,但每个项目都需要一个半年以上的运作周期。具有讽刺意味的是,当供给被大规模释放时,需求的低谷期就会到来。这一现象在国内几次大规模的地产调控中并不少见。
如果将房价走势和中国经济的现状联系起来,情况可能会乐观一些。今后在很长的一段时间内,地方政府都将面临着偿付地方债的重担,而出卖土地使用权是最重要的偿债来源之一。他们企业logo欧亿体育下载 不愿看到地价下跌,这成为支撑房价的重要力量。无锡是一个典型的二线城市,这里的房价几年来一直处于不涨不跌的胶着状态。王振华说:“这儿的土地价格降不下来,开发商就慢慢消化之前以低价所拿的存量土地。”另一个积极的因素是,新一届政府将2014年GDP增长目标定为7.5%,这对支柱产业—房地产行业来说绝对不是一个坏消息。
隐忧在于,近来银行针对房地产行业的信贷持续收紧。自上月底,兴业银行停止办理房地产夹层融资和房地产供应链金融业务之后,最近又有超过三成的银行上浮了首套房房贷利率。不能否认,资金面偏紧会抑制开发商的冲动投资。不仅如此,需求方面也出现了变化。今后以保障房为代表的带有部分福利性质的房屋将会大量出现,这必然会分流一部分刚性需求,对短期房价产生压力。
实际上,国内楼市在经历了一个长期牛市之后,已经进入了一个盘整的平台。张宇认为,短期内房价上涨或下跌的方向都不会很明显。这里有一个关键的变量,就是国家货币政策。如果未来流动性很快收缩,则房价下跌的压力就会增加。他表示,“如果考虑到经济平衡问题,那么房地产市场就还会比较平稳。”
未来之城
尽管三四线城市目前被描述为高风险蕴藏之地,但不代表那里没有机会。王振华表示,新城控股在2014年仍会关注那些存量土地和房屋比较少的三四线城市。在整体拿地节奏上,王表示,上半年会慢下来,下半年会激进一些。“因为上半年销售还是一个好的窗口期,下半年是个拿地的窗口期。”
总体来看,朱仝认为,未来大房企将更加强势,可能会操控地价和房价,做住宅的开发商会越来越少。实际上,在这样的一个平台调整期,一些开发商的产品创新能力会倒逼出来。目前在北京市场上,为应对特殊环境,已经出现了恒温恒湿的住宅新品。
如果剔除一些短期波动的性质,未来看起来也不差。在张宇看来,随着人口迁移,那些人口净流入城市的房地产交易量依然会有支撑。北京目前有2000万左右的人口,未来这个数字可能会达到一亿左右。张判断,从历史经验来看,行政措施实际上并不能真正阻止人口向大城市迁徙,由此未来中国会形成五大都市圈,即京津冀、上海、长江三角洲、珠江三角洲和成渝都市圈,“将来每个都市圈都会有一亿左右的人口,那里的房价可能会跌吗?即便跌一跌,也会很快被拉回来。”
实际上,福利性质的住宅虽然会影响短期的房价,但并不能影响长期市场化价格。一方面,它们所对应的需求有一定局限。过去新城控股在上海配建了一些保障房项目,但建成后根本无法全部卖掉,因为没有太多的居民符合申请的多项要求。换一个角度看,有关购买的分配寻租问题也挤出了一部分刚性需求进入市场。
另一方面,很多业内人士认为,未来中国房地产市场将会保障的归保障,市场的归市场,市场的价格并不会因保障市场因素而受到干扰。张宇最近去过一趟新加坡,他坐出租车路过一大片私人住宅区,就问司机,“这房子这么贵,你们没意见吗?”司机回答,“这和我没关系。”新加坡房地产属于典型的保障和市场化分层欧亿体育下载 ,中低阶层都有对应的政府提供的住宅产品,但这并不影响完全市场化的私人住宅的价格。
本文经许可,转载自《环球企业家》。
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