冯仑:房地产业的“工业4.0”怎么做?
内容摘要:“互联网冲击改变的不是我们对房子需要不需要,而是我们怎样需要房子,怎样利用空间,怎样获得最便捷舒适,和我们最喜欢的空间。互联网确实让我们更快、更好满足人们对空间的需要,这样也创造了房地产未来发展新的路径。”4月15日、16日,在以“顺势而为,舞在风口”为主题的2015艾瑞峰会上,万通控股董事长冯仑阐述了他眼中互联网+时代,房地产行业的五大创新趋势。
冯仑:最近两年以来,房地产当中传统的新闻非常少,能够让大家关注的房地产新闻都是和互联网有关的。万科高管加入房多多成为不小的新闻。之后不久“YOU+”出现了,也是互联网新闻,因为房地产跟雷军扯上关系之后就变成特别妖娆的新闻。三个月以前万科的毛大庆又出来创业,也是和互联网扯在一起,去做一个办公空间的创新。4月14日,绿地和阿里签约,推出了一个房产网,似乎房地产终于也成为了宝贝,但是是因为互联网,而不是因为房子。
(图为万通控股董事长冯仑)我认为,房地产行业的五个变化值得我们重视。
第一个变化就是从产品到客户通路上的变化。通路上的变化导致现在冒出了非常多的企业,特别是美国的Airbnb,把多余的房子拿到网上出租。过去我参观过,讨论过看法,这家公司估值超过了万科,超过了绿地,也就是说超过了国内最大的传统房地产开发公司。但是它只做了五年。类似在中国的企业叫途家,在房地产销售环节现在竞争环节非常多,房多多、搜房都是在房地产通路上发展起来的公司。而在通路当中这些新型的企业正在瓦解传统的销售。
还有一些新的企业专门卖细分二手房,专门做新房豪宅,总之会有新的公司和新的创业者出现。另外,现在也有一些我们看到的和没有看到的一些模式上的成长,从产品到通路,如果做大规模,可以从客户那里获知需求,买房、租房,就像滴滴打车,若干个人给你传个单子,然后做到特别好的服务。
第二个创新是对于整个房屋内部结构有一个改革。就是我们讲的智能家居逐步取代传统家装行业。未来的房屋不是说传统家装完了以后你再买个电视,而是整合现在所有消费终端也好,移动变化也好,成为一个家具信息生活的一个站点,一个最大的集成体系的入口。所以在这个领域,所有互联网大公司都盯着这个“家”的领域,如何和房屋联合起来。但是这对传统家装行业是一个挑战,如果BAT公司都开始进入智能家居的时候,最后房屋就变成一个工业产品,就像电器一样,你住到一个智能电器里面,这是出现在过去科幻片里场景,但现在越来越接近于现实。
第三个,生活O2O,也叫社区电商,正在取代传统的物业管理。过去传统的物业管理所谓好和不好一个最重要的特点就是“学雷锋”,10年前,物业公司能帮助客户开个门、叫个车,这就叫物业管理非常好。但是现在大家知道这些功能全部可以通过移动互联网,通过手机轻易地得到满足。所以现在叫医生、叫午餐、叫车,包括维修、结算、收电费等等所有这些事情都可以通过互联网实现。传统的物业公司其实一点优势都没有,所以包括现在各种生活O2O新的服务方式,已经使我们传统的物业公司没有办法支撑。现在传统的物业公司,特别是住宅类的物业公司,全面的百分之百亏损,百分之百补贴给客户,但是还很难生存,而且服务质量越来越差,面临投诉。但是有了O2O生活电商实际上弥补了物业的服务。所以客户现在对物业的抱怨反而下降了。
第四,类似工业4.0方式,从客户需求出发,倒过来看,我们应该做什么样的房子。所以最近出现了很多房屋自由定制,或者众筹这样的一些方式。通过一个项目,把所有需求集中起来,然后通过众筹,从客户这儿拿到一部分资金,然后再去欧亿体育下载 、建造,最后把房屋交给客户,这样可以节省开发的成本,也可以节省银行贷款作为开发贷的成本,和销售的成本,这种模式比传统房地产开发节省大概三分之一的钱,所以房价会有所下降。
通过客户和需求来定制房屋,然后通过众筹的方式,形成一个新的制造模式(开发模式)。实际上在全世界任何地方未来你想做一个小房子,实际上都可以通过这种定制的方法,很容易很快就能够实现。
第五,我们对空间的定义发生了变化。过去对空间定义非常简单,客厅就是客厅,咖啡厅就是咖啡厅,餐厅就是餐厅,办公就是办公。但是现在我们发现互联网时代非常有意思,人的交往和公共的场所需求是增加的,不是减少,空间的需求大大增加。所以出现一个特别的现象,就是空间功能复合化,比如喝咖啡,可能兼任办公功能,社交功能,还有Party活动的功能。所以功能复合化是未来最大的趋势。所以现在做公共空间要跟人的行为相关,因为房地产这件事情说到底是创造一个最具价值的固定良好空间。汽车,飞机,MH370是移动空间,一移动就找不着了。但是会场,住宅,这些都叫固定空间,而这些空间的价值究竟是什么决定的?其中一个重要的原因是行为决定。不同的行为愿意付不同的费用,我们就会得到不同的资金。总体来说站着不如坐着,坐着不如躺着。比如,殡仪馆,一旦躺着,就收费巨高。
而且人的交往频次越来越高,陌生人之间交往频次越来越高,交往的目的越来越不像传统那么简单,而且交往需求越来越多多样化,所以多样化会创造出更多的对于新空间的需求,包括毛大庆做的中国版Wework也是适应这样的需求,还有公共空间更大的压缩。
总之,房地产行业是重行业,互联网冲击改变的不是我们对房子需要不需要,而是我们怎样需要房子,怎样利用空间,怎样获得最便捷舒适和我们最喜欢的空间。互联网确实让我们更快、更好满足人们对空间的需要,这样也创造了房地产未来发展新的路径。
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