中国的房地产行业在近年来政策持续紧缩的环境中面临严峻考验。而在纽交所上市公司、中国房地产综合服务企业“易居中国”的董事局主席总裁周忻看来，每一次行业有波动和危机的时候，恰恰都是应该为下一步发展做战略布局的时候。

　　4月23日，易居中国宣布与中国房产信息集团（以下简称“中房信”）正式完成合并。合并之后，中房信从纳斯达克退市，成为易居中国全资子公司。

　　中房信是由易居中国和新浪网—中国知名的互联网门户信息网站——分拆各自业务（克尔瑞房产信息咨询系统和新浪乐居房产频道）合并而成，并在2009年10 月于纳斯达克上市。2011年，易居中国和中房信的总营业额分别为4亿美元和2.4亿美元。两家企业合并后，新浪成为易居最大股东，约占25%股权。

　　在与沃顿知识在线的独家访谈中，周忻先生畅谈了合并案背后的战略考量和部署、房产电子商务O2O模型的建立，以及互联网行业与实体经济相结合的巨大潜力。

　　以下为访谈的剪辑版本：

　　沃顿知识在线：房地产市场在近年来由于宏观调控政策而进入紧缩期，请问您如何看待房地产市场的过去，现在，和将来？

　　周忻：在过去的十年间，得益于中国的改革开放、朱镕 基政 府的房改政策，尤其是受益于中国城市化进程的迅猛发展以及普通民众对提高生活水准的旺盛需求，房地产行业一路高歌猛进。走得太高总要有些调整和平衡，因此本轮调控措施，从经济角度来讲也是题中应有之意。我相信，在行业发展过程中的一些问题，也会在进一步发展过程中得到解决。近期房产价格已经明显下降，“低位盘整”会是这两年房地产市场的趋势。谈到进一步的走势，我认为房价要继续上行将面临政策面的压力，因为中央政 府已经明确表态继续调控的决心；而房价要往下走亦缺乏动力，因为地方政 府将面临土地亏损、动 迁成本等严峻挑战。所以我认为今年的房地产市场，整体将处在上升面临压力，下降缺乏动力的局面。

　　在下一轮经济发展中，中国的城市化进程、农村人口进城的大趋势仍是主流，而中国老百姓在各项提高生活水准的愿望中，对住房条件的改善需求最为强烈。因此，我坚信未来房地产业仍将是拉动中国经济发展的重要引擎之一。

　　沃顿知识在线：您说过，“每一次行业有波动和危机的时候，恰恰都是应该为下一步做战略布局的时候。”请问作为一名企业家，该如何应对宏观环境的大变化？

　　周忻：作为一名企业家，首先要解决生存问题。而在解决了生存危机之后，你一定会有机会考虑下一步的战略走向，而且一定要考虑。企业家永远都需要如坐针毡，如履薄冰的危机感。

　　一般而言，在公司高歌猛进的时候，都是在消化企业过去的战略红利。今天的苹果公司消化的是乔布斯在过去几十年里的企业战略红利。在公司业务发展很快的时候，企业家往往没有时间去思考很多问题，或者去建立新的发展战略。那么在市场环境不好的时候，如果不做些思考、并购和调整，你怎么能得到下一轮的红利呢？

　　沃顿知识在线：易居中国在2007年登陆纽交所，2009年10月易居中国和新浪网分拆各自业务合并成中房信，登陆纳斯达克。去年底，易居中国宣布和中房信合并，并于近日完成合并，中房信成为易居全资子公司。您也被外界评论为资本市场的高手。请问当年两家公司在美国上市的背后考量是什么，为何近期又考虑退市和合并？

　　周忻：对资本我有几个理解。首先，是先听专家的意见，比如沈南鹏（红杉中国的董事，易居中国的投资人）、曹国伟（新浪网的CEO）等等专家的建议。但是，另一方面，资本是为企业战略服务的。

　　当时易居中国在美国上市，是完成易居中国在中国房地产市场上品牌建立、资本募集的一个定位的里程碑。而易居中国分拆旗下数据服务业务和新浪乐居合并成中房信（CRIC）上市，是为了用我们的数据库去捆绑新浪的互联网业务。这次易居中国和中房信两家公司合并又是为了打通整个房地产行业，顺应广告效果化、营销渠道化这一房地产服务业发展趋势，是易居中国转型为线上线下紧密结合的房地产电子商务平台的重要一步。

　　资本是一个工具，上市不是目的，是一种手段。我不认为我是个资本高手，我只是站在企业经营者的角度来看待资本市场。首先我们必须建立起一个对企业经营和发展有利的战略，然后围绕着这个战略去制定上市和融资决策。

　　沃顿知识在线：易居中国是国内传统房地产代理行业中少见的有很多互联网基因的公司，不仅与新浪合并成立中房信，还在 2010年与百度达成战略合作，并且于去年重点推出“易居购房网”，并于近期推出“易居网盟”，请问如何理解行业内O2O平台和房地产电商概念，包括传统房产销售代理业务与互联网平台之间的关系？

　　周忻：我首先要问两个问题：互联网和实体经济之间到底是什么关系？电子商务和实体经济的商业模式之间又是什么关系？

　　第一个问题，在1999年第一轮互联网热潮兴起的时候我就回答过。当时我和张朝阳（搜狐网的总裁）在上海的一个论坛上讨论这个话题。他认为互联网是门户，我说互联网是个工具，而实体经济是互联网行业的避风港。

　　第二个问题，电子商务和实体经济的关系。在过去的电子商务发展过程中，有一种状态，即电子商务就是卖长尾产品，卖打折商品。这种状态给人形成一种思维误导，即互联网和传统行业可以相互隔离而发展。因此以前有人要做互联网，第一步，做一个网站；第二步，烧钱导流量；很少有人说第三步，即线上和线下产业的结合。结果是，电子商务企业无论淘 宝还是京东商城，在发展了若干年做到一个规模以后，发现还有一个庞大的业务要素没有解决，这就是物流和配送体系。京东商城在还未盈利的情况下，仍然投入巨资建立物流体系，就是这个道理。

　　再来看传统公司。传统公司很羡慕互联网企业的迅猛发展。去年一个光棍节（11.11淘 宝促销节），淘 宝商城销售额33.6亿元，远远超过一个线下中型零售商一年的销售额。所以很多零售商也希望发展电子商务。有个零售企业老总投资了几亿元做电产品手册欧亿体育下载 子商务网站结果却失败了，为什么？因为没有流量。现在电子商务网站一个新顾客的购买成本大约200元。我和他开玩笑说不如在商场门口每人送200元现金吸引人流。所以，建立网站很容易，但是流量从哪里来？

　　而这几年易居中国的发展轨迹让我突然发现，我们不经意间走出了一条线上线下业务并行的轨迹。虽然在垂直领域，房地产做电子商务其实是最困难的。房地产是大宗商品、而且是不动产；购买决策耗时长；支付金额高；还有诚信问题等等。但是易居中国的架构和体系具备了独特的优势：第一层，网络流量的成本低。新浪已经是我们大股东，通过投资与合作等方式，我们掌握了新浪、百度和微博三个平台在房地产垂直领域的流量入口（这两家企业在中国互联网的门户、微博和搜索领域占据重要或垄断地位）；第二层，我们和新浪网合作的新浪乐居已经是一个完整的房地产资讯平台，除了广告收入以外，它还可以做导流工作。这是很多传统房地产企业所不具备的。第三层，现在我只需要做一个和房地产交易相关的交易平台，来完成预约、看房、认购、付款等一系列交易行为，这就是易居购房网的定位。

　　再看线下业务，我们本身就具备和房地产相关的渠道，比如呼叫中心，活动中心，还包括最近建立起来的和一二手房源联动的网盟。第五层，电子商务里的配送，我理解在房产行业，就是代理。因为房产不能动，所以我们的销售代理必须站在门口把人引进来。

　　从上面的业务结构来看，易居中国具备房地产销售线下和线上的所有要素，那么我们为什么不把这些事情都串起来，做一个房产O2O模式？这就是我的战略。

　　沃顿知识在线：如何衡量这个O2O模式是成功的？

　　周忻：线下和线上业务的完全结合。线下服务通过线上渠道能够获取更多流量、资源和信息；线下业务能够给网民提供更多服务。这两者完全能打通。这就是为什么我这次义无返顾地让两大上市公司合并。合并以后，易居中国的主营业务条线变得很清晰了。线上是流量入口、导购、电商平台,线下是渠道和销售。这就是房产O2O模式。从商业模式的理论角度，易居中国这个O2O模式也是很值得去研究的一个案例。

　　沃顿知识在线：从主营线下房产销售代理和经纪业务转型做线上线下并重的房地产综合服务集团，从运营和管理层面讲可能会面临什么的挑战，您会如何解决？

　　周忻：当战略框架完成之后，我们就要把每个环节做扎实。既然要打通整个链条，前提是每个版块都要做好，然后要能融合起来。这不是简单的结合，业务融合是非常复杂的过程。执行是成败的关键点。

　　两个公司的合并，意味着战略调整，意味着房地产在低位盘整的阶段，给了我们时间，让我们把每一块做扎实，把每一个环节做好，这是我们现在努力的方向。对易居而言，战略上永远是提前准备，战术上是一步一步做扎实。

　　沃顿知识在线：近期诺亚财富宣布将携手易居中国，联合房地产业界TOP50开发商，共同发起TOP50地产母基金。您对于这一基金的构想如何？

　　周忻：易居中国将沿着“一体两翼”的思路发展业务。刚才我谈的是主线“一体”，即线上线下业务的融合是我们的主营业务；而两翼中的一翼是我们的克尔瑞房地产信息数据服务系统，另一翼，是家居和金融服务，包括年销售额过亿元的新浪家居网( jiaju.sina.com.cn)和家居就（www.jiaju.com）等衍生服务。金融服务，即“易居资本”是在易居中国2007年上市之后就开始启动的投资基金，主要投资上下游企业，今年会有多个项目申报上市。同时我们还和开发商一起构思，做了很多金融创新项目。今年的计划是把一些品牌开发商联合在一起，和诺亚财富一起建立个TOP50基金，这些都是金融服务的尝试，是产业链中的一部分，不是主营业务。我们也是慢慢在尝试。

　　沃顿知识在线：中国电子商务行业在去年达到一个私募投资的巅峰，吸引了很多资本进入，但是行业同质化竞争严重。您对互联网行业，尤其是电子商务行业的未来怎么看？

　　周忻：互联网的崛起改变了世界，这个趋势毋庸置疑。电子商务的未来如何？我还是坚持这句话，电子商务的未来必须建立于和实体经济的相互结合。当两者结合在一起，融会贯通的时候，才是真正的电子商务，才是中国经济的一种重要发展模式。